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伴随房地产行业进入调整期，多家港资/外资房企也纷纷出现业绩下滑乃至亏损的现象。
根据近期披露的2024年中期财报，上半年长实集团收入220.08亿港元，同比减少10.55%。股东应占溢利为86.03亿港元，同比下降16.7%；上半年恒隆地产收入港币61.14亿元，较去年同期增加17%。股东应占溢利约为10.61亿港元，同比下跌约55.72%；上半年太古地产收入72.79亿港元，同比基本持平。股东应占溢利17.96亿港元，同比减少19%；
此外，上半年九龙仓置业收入为65.01亿港元，同比增长0.43%；股东应占亏损10.52亿港元，去年同期应占溢利则为18.05亿港元；香港置地2024年上半年业绩也显示，该公司报告期内亏损8.3亿美元，基础亏损达到700万美元，而去年同期则有基础盈利4.22亿美元。
针对未来布局，在足够财务资源以应付承约及流动资本需求下，有的房企表示继续审慎理财，在经济逆境中把握机遇；有的房企则表示继续在一线及新兴一线城市物色项目发展机遇的信心。
多家机构调低长实目标价
近日，长实集团公布2024年度中期业绩。上半年长实集团收入220.08亿港元，同比减少10.55%；股东应占溢利为86.03亿港元，同比下降16.7%。
上半年度已确认的物业销售收入46.35亿港元，较去年同期下降明显，主要包括项目为2023年于香港完工的两宗住宅项目，以及内地已完成项目的销售额，并无任何新增项目。其中，自2024年4月推出以来，Blue Coast已签订物业销售合约港币108亿元，并预期Blue Coast发展项目会于2025年底完工。长实集团表示，若香港有好的投资机会，会很容易用国际资产筹集资金返回香港。
尽管营收和利润双降，长实集团拥有大量现金，加上未动用银行贷款额，其资金流动性持续稳健，有足够财务资源以应付承约及流动资本需求。于中期结算日，长实的银行及其他借款总额为561亿港元，于1年内到期借款149亿港元，于2至5年内到期借款349亿港元，于5年后到期借款63亿港元，若计入2024年6月30日银行结存及定期存款328亿港元，长实的负债净额与总资本净额比仅为5.5%。
8月16日，花旗银行发布研究报告，对长实集团的评级维持“中性”，并将其目标价从36港元调整至33.5港元。报告中提到，长实集团作为香港的主要地产开发商，拥有多个在建和规划中的项目。然而，市场环境的变动和项目进展的不确定性可能对公司的盈利能力产生影响。此外，香港房地产市场的竞争和政策调控也是需要考虑的因素。
8月16日，摩根大通发布研究报告，对长实集团维持“中性”评级，目标价定为32港元。报告中提到，长实集团全年核心纯利预测被下调至123亿港元，主要原因是发展物业的预售量减少。此外，报告还预测了长实集团2025年和2026年的核心纯利将分别实现11%的同比增长和3%的同比下跌。2026年发展物业利润的预计大幅下滑，与港岛南岸BlueCoast项目已入账有关。
多家港资/外资房企成绩不理想
值得关注的是，多家港资/外资房企的上半年业绩表现都不算理想。上半年恒隆地产收入增长17%至61.14亿港元，其中确认物业销售收入12.28亿港元。期内，香港及内地受零售及办公楼市场疲弱影响，恒隆地产整体租赁收入下跌7%至48.86亿港元。而在利润表现方面，恒隆地产上半年录得净利润约为10.61亿港元，同比下跌约55.72%；股东应占纯利润为17.35亿港元，同比下跌22%。
上半年太古地产实现营业收入72.79亿港元，同比下滑0.25%。从收入结构来看，物业投资收入为67.27亿港元，占比达到92.4%，细分来看，办公楼收入出现下降，零售物业收入出现增长。在利润方面，上半年股东应占基本溢利38.57亿港元，同比减少1%；股东应占溢利17.96亿港元，同比下滑19.21%。太古地产盈利出现下滑，主要在于投资物业公平价值的变动。太古地产称香港办公楼市场疫后的复苏步伐较预期缓慢，2024年余下时间预期市况仍然疲弱，租金水平将会继续受压。
九龙仓置业与香港置地则罕见的出现亏损状态。上半年九龙仓置业收入为65.01亿港元，同比增长0.43%；股东应占亏损10.52亿港元，去年同期应占溢利则为18.05亿港元。九龙仓置业称，香港营商环境仍然困难，汇率走势不利、息口高企及人手短缺影响业务营运能力。虽然近期存在不少挑战，但零售品牌对香港前景维持信心，优质商场对顶级租户仍然有吸引力。
上半年香港置地收入为 9.724 亿美元，较上年同期的 6.703 亿美元增长 45.1%；归属于股东的净亏损从 2023 财年上半年的亏损 3.33 亿美元扩大至 8.33 亿美元。香港置地指出，正在对其整体业务战略和商业物业进行全面的战略审查，预计将在 2024 年底前完成，完成后提交战略更新。
“港资房企的亏损会延续一段时间，内地业务收入占比越大，受的影响越大，后期待内地房地产市场企稳回升，这些房企的业绩也会随之改善。”中指研究院企业研究总监刘水分析认为，部分港资房企受内地房地产市场调整的影响，业绩出现下滑。九龙仓、恒隆地产等业务收入70%来自内地，新世界物业销售额一半来自内地，内地房地产市场销售剧烈下降，部分重点城市写字楼、商场等空置率上升，租金下降压力较大，较大程度影响着这些港资房企的业绩。
具备较强的穿越周期的经验
太古地产、新世界发展等成立时间超过50年，香港置地经营超过百年，经历过数轮房地产周期，有较强的穿越周期经营的经验。在近日举办的中期业绩发布会上，部分房企也纷纷对外传达“信心”。
太古地产表示，会继续在一线及新兴一线城市物色项目发展机遇，在2032年前把中国内地的总楼面面积增加一倍。2024年太古地产的重点仍然是专注发展经已计划中的新项目，并持续强化资产以及优化现有项目。
面对持续走低的物业成交价格，长实集团表示对未来的拿地抱有信心。管理层称，长实有耐心，从来不会抱有“志在必得”的心态。“当香港或内地有庞大的投资机会时，因为我们有国际资产，我们可以有能力随时动用大量资金回来进行投资。”
香港置地正在对集团整体业务战略和商业物业进行全面的战略审查，认为尽管市场存在不确定性，但集团的投资性房地产组合凭借其质量和溢价定位，将处于有利地位，具有弹性。
当然，也有的持谨慎态度。比如恒隆地产，目前的债务水平健康，但集团希望通过各种措施，数年后可将债务水平降至30%或以下。管理层认为，“现时营商务必谨慎，并不是扩张的好时机。”
九龙仓置业在财报中提及，中国内地正面对房地产行业的高杠杆和高库存，以及消费意欲减弱和储蓄率上升等挑战。中国香港方面，港元走强和金融状况偏紧亦阻碍经济复苏。集团会继续审慎理财，在经济逆境中把握机遇，提升业务表现。
对此，刘水表示，“当房地产市场运行在周期底部，这些企业有余力捕捉投资机会逆势拿地”。
采写：南都湾财社记者 王艳玲最专业的股票配资